Quelles sont les étapes d'un projet photovoltaïque
sur toiture et ombrière en tiers investissement ?

Vous avez une toiture, une ombrière de parking ou un terrain inexploité et vous envisagez d'y installer une centrale photovoltaïque sans investir ? C'est ce que permet le tiers investissement. Concrètement, comment ça se passe ? Voici le processus opérationnel complet, de la première prise de contact jusqu'à la mise en service de votre centrale. Découvrez nos solutions solaires pour identifier celle qui correspond à votre foncier.

Qu'est-ce que le tiers investissement ?

Le tiers investissement est un modèle dans lequel Phénix Solar finance, installe et exploite la centrale photovoltaïque sur votre site. En contrepartie, vous mettez à disposition votre toiture, votre ombrière ou votre terrain, et vous percevez un loyer régulier sur toute la durée du contrat, généralement 30 à 40 ans.

L'étude de faisabilité, gratuite et hors délai

Tout commence par un échange avec nos équipes. Vous nous présentez votre site : surface disponible, localisation, type de structure (toiture industrielle, ombrière de parking, bâtiment agricole…). À partir de ces informations, nous réalisons une première analyse de faisabilité entièrement gratuite, qui évalue le potentiel solaire du site, les contraintes techniques éventuelles, et la rentabilité estimée du projet. C'est à cette étape que nous vous présentons une première estimation du loyer que vous pourriez percevoir.

Étape 1 : la promesse de bail emphytéotique

Si l'étude confirme la faisabilité du projet, nous vous soumettons une promesse de bail emphytéotique (PBE) : un accord sous seing privé qui formalise nos engagements réciproques et les grandes lignes de notre offre (puissance envisagée, production estimée, montant du loyer, durée). Sa signature marque le point de départ du calendrier du projet.

Étape 2 : les autorisations d'urbanisme

Phénix Solar dépose ensuite le dossier d'autorisation d'urbanisme adapté au projet : déclaration préalable de travaux ou permis de construire selon la puissance de l'installation. Une fois l'autorisation obtenue, elle doit être affichée sur site pendant toute la durée légale de purge des recours des tiers, avant de pouvoir être considérée comme définitivement acquise.

Le cas particulier des ombrières photovoltaïques de parking

Les ombrières photovoltaïques de parking répondent à des contraintes techniques spécifiques : une structure porteuse indépendante du bâtiment existant, une hauteur de passage à respecter pour la circulation des véhicules, et une gestion des eaux pluviales à intégrer dès la conception. Pour les parkings de grande surface, ce type d'installation s'inscrit également dans un cadre réglementaire particulier, comme la loi APER, ce qui en fait une typologie de projet à anticiper tôt dans le calendrier.

Étape 3 : la candidature à l'appel d'offres de l'État

Une fois l'autorisation d'urbanisme obtenue, Phénix Solar dépose la candidature à l'Appel d'Offres Simplifié (AOS) pour les projets de moins de 500 kWc, ou au grand Appel d'Offres CRE pour les projets au-delà de 500 kWc. Cette étape sécurise le complément de rémunération garanti sur 20 ans, indispensable à la viabilité économique du projet. Le délai de retour pour connaître le résultat est généralement de 2 à 3 mois.

Étape 4 : EDDV et découpe cadastrale

Une fois le projet déclaré lauréat de l'appel d'offres, l'intervention d'un géomètre-expert permet d'établir l'état descriptif de division en volume (EDDV) et la découpe cadastrale correspondante : ce document délimite précisément l'espace loué au-dessus de la toiture ou du parking, pour que vous conserviez la pleine propriété et l'usage du reste de votre bâtiment ou de votre terrain.

Étape 5 : la signature du bail définitif

Nous signons ensuite ensemble le contrat définitif : un bail à construction, un bail emphytéotique ou une convention d'occupation du foncier selon la configuration de votre projet. Ce document juridique sécurise vos droits et vos revenus pour toute la durée de l'exploitation. Cette étape prend généralement 3 mois environ, selon la vitesse de retour du client et les éventuelles démarches annexes, comme une mainlevée partielle d'hypothèque.

Le choix de la forme contractuelle dépend surtout de la nature du foncier et de la durée du projet. Le bail à construction s'applique à des bâtiments à construire et n'exige pas systématiquement de division en volume, contrairement au bail emphytéotique, où elle n'est pas obligatoire en théorie mais reste quasi systématique en pratique. La convention d'occupation, plus légère à mettre en place, s'applique à tout type de foncier, toiture, ombrière ou terrain :

Étape 6 : le financement

Phénix Solar mobilise les fonds nécessaires à la construction de la centrale, sans aucun apport de votre part, en combinant fonds propres et financement bancaire ou institutionnel dédié aux actifs photovoltaïques. Cette structuration dissocie complètement le montage financier du projet de la situation financière du propriétaire du foncier : ce dernier n'apparaît à aucun moment comme emprunteur ou garant. C'est précisément ce mécanisme qui distingue un projet photovoltaïque en tiers investissement d'un investissement classique, où le propriétaire du site finance lui-même les équipements. Vous n'avez aucune démarche à effectuer : notre équipe vous tient informé à chaque étape.

Étape 7 : la construction et l'installation

Une fois le financement bouclé, le chantier peut démarrer. Phénix Solar coordonne l'ensemble des travaux : pose des panneaux, installation de l'onduleur, câblage électrique, raccordement au réseau et mise en conformité.

La durée des travaux varie selon la taille du chantier : comptez généralement de 1 à 3 mois, voire davantage pour les plus grandes installations. Tout au long du chantier, votre activité est maintenue et les perturbations sont réduites au minimum.

Étape 8 : la mise en service et l'exploitation

Après les contrôles de conformité et la mise en service officielle par Enedis, la centrale commence à produire de l'électricité. C'est à partir de ce moment que vous commencez à percevoir votre loyer.

Phénix Solar assure ensuite l'exploitation et la maintenance de la centrale pendant toute la durée du contrat : surveillance de la production en temps réel, interventions préventives et curatives, nettoyage des panneaux. Vous n'avez strictement rien à gérer.

Pour voir ce processus illustré sur des projets réels : le hangar agricole de Tarascon, le chantier de rénovation de Fourques ou le parking de l'aéroport d'Avignon sont des exemples représentatifs de nos différentes typologies de projets.

Combien de temps de la promesse de bail à la mise en service ?

Hors étude de faisabilité préalable, comptez entre 18 et 24 mois entre la signature de la promesse de bail et la mise en service de la centrale, un délai réparti de façon relativement équitable entre les différentes étapes. Ce délai s'explique principalement par les démarches administratives et le raccordement Enedis, qui sont indépendants de notre volonté. Les projets relevant de l'Appel d'Offres Simplifié (AOS) se situent plutôt vers le haut de cette fourchette, la demande de raccordement ne pouvant être déposée qu'après avoir été déclaré lauréat.

C'est pourquoi nous recommandons d'initier le projet le plus tôt possible, notamment si votre site est concerné par des obligations réglementaires comme la Loi APER pour les grands parkings.